Зачем ипотека бизнесмену?
Сегодня, в связи с ростом цен на жилье, все больше актуальной становится не классическая технология ипотеки, когда жилье покупается на кредитные средства, а ломбардная, по которой на полученные от банка денежки разрешено расширить наш бизнес.
Мы привыкли считать, что ипотечный кредит может подсобить тем людям, у которых нет своей квартиры. Однако ипотечный кредит, если обратиться к словарям, - это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика сделать заданное численность платежей (Глоссарий.ру). Проще говоря, недвижимость не во что бы то ни стало должна быть только что купленной, чтобы под нее разрешается было брать кредит.
В условиях высоких цен обладатели квартир, с одной стороны, стали миллионерами, а с иной - покуда они не собираются реализовать квартиру, им словно бы никакой пользы от высоких цен. Однако пользу выудить можно, более того не продавая квартиру, - несложно забрать под ее залог ипотечный кредит, и причем достаточно приличную сумму. Именно тот самый наружность ипотеки распространен был в дореволюционной России, да и на Западе он до сих пор популярен.
Однако, как рассказал "Собственнику" Федор Ефремов, генеральный управляющий "Русского кредитного дома", многие из тех, кто владеет даже не одной квартирой, не понимают, как они могут вытянуть из своей недвижимости истинный доход. Часто у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. При этом рентабельность коммерциала довольно высока - 15-20%. Коммерческий кредит изредка хватать нетрудно нерентабельно - потому как проценты по кредиту крайне высоки, а ипотечныйипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок. Однако формирование этого рынка тормозят ментальные установки россиян, тяжело меняющиеся с советских времен, считает Ефремов. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная - существовать в задолженность там считается легко нормой. И потому громадный ресурс, тот, что бойко задействован на Западе, у нас простаивает - число заложенных по ипотеке домов очень низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом.
Что делать?
Имеющуюся недвижимость позволительно заложить и заполучить в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот облик кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет крайне без затей и несложно принять средства тем, кто хотел бы инициировать свежий коммерциал или расширить имеющийся. Вячеслав Шаламов, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Москвы, говорит, что на рынке ломбардное кредитование является довольно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое применение кредита.
Андрей Разников, генеральный шеф компании "Частная недвижимость", приводит образец такого кредита: "Скажем, если у человека есть в имущества городская квартирка и загородный дом, а ему нужны средства на развитие бизнеса. Он без труда может заложить единственный из объектов недвижимости (чаще всего закладывают дом) и обрести до 70% от его стоимости. А в текущий момент даже скромный коттедж оценивается в весьма приличную сумму - от 400 тыс. долл. И мужчина может получить за немного дней 280 тыс. долл. кредита под 10-14% годовых на 10-15 лет".
Другой пример использования денег от залога недвижимости приводит Вячеслав Шаламов: "Если владельцу маленький организации необходимо пополнить оборотные средства в бизнесе, то не возбраняется
воспользоваться аккурат эдакий схемой - это выйдет намного дешевле кредитов, предлагаемых малому бизнесу. Также актуальны такие кредиты при финансировании крупных покупок (например, покупка земельных участков, гаражей, яхт)".
Где схватить деньги?
Все больше банков включают в список своих услуг таковой внешность кредитования. По данным Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в конце октября 42 банка предлагали 154 программы, где употребляется залог имеющейся недвижимости. На рынке есть и смешанные программы, как правило, для покупки загородного дома банк может предложить заложить имеющуюся квартиру. Средняя минимальная процентная ставка в валюте - 12,43%, что намного ниже, чем ставки по коммерческим кредитам, а в среднем финансовые учреждения готовы выдать 73% от оценочной стоимости объекта. Дело в том, добавляет Вячеслав Шаламов, что по таким кредитам ставки всю дорогу ниже, так как есть надежное обеспечение, и банк может снизить рисковую надбавку.
Во всем мире кредитование под залог недвижимостинедвижимости энергично применяется как раз богатыми людьми, которые недурственно умеют полагать деньги. Скажем, джентльмен может заложить недвижимость и получить, к примеру, 100 тыс. долл. под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнесабизнеса 14-15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за всякий год составит 4-5%, а к тому же на бизнес тяжко получить кредиткредит более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не надобно свидетельствовать свою платежеспособность.
Как рассказывает один из брокеров, попросивший не звать его имени: "У нас было несколько таких случаев, когда мы помогали клиентам получить такие кредиты. Когда закладывается здание стоимостью 2 млн долл., перед брокером стоит непростая проблема - уломать банк, что бизнес клиента достаточно стабилен и он сможет выплатить эту сумму. Ведь наложить взыскание и сбыть дом, огороженный со всех сторон, вдали не просто".
С прочий стороны, такие кредиты под имеющуюся недвижимость бизнесмены чаще всего останавливают свой выбор забирать в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские взаимоотношения - тогда и ничего в особенности обосновывать не надо. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Причем операционные расходы по такому кредиту несколько ниже за счет того, что страхуется только риск утраты объекта недвижимости, а существование и самочувствие заемщика - нет.
Риски
Риск у такого кредита один. Владелец рискует утратить свою недвижимость, если как снег на голову не сможет оплачивать по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть нелегко осуществить родное право реализовать залог, особенно если это загородный дом. Но, несмотря на это, банкиры в текущее время живо рекламируют и продвигают в бытие именно ломбардное кредитование. Дело в том, что для покупки с "нуля" самой скверный московской квартиры необходимо располагать барыш как самое меньшее 3 тыс. долл., а обычный доход москвича за 9 месяцев этого года, охватывая все возможные источники, в соответствии данным Мосгорстата, составил 27,898 тыс. руб. Притом что доход вырос на 20%, цены на квартиры с начала года года выросли на 70%, и это несоответствие солидно уменьшило количество клиентов, которые бы хотели приобрести недвижимостьнедвижимость по классической ипотечной схеме. Банкиры ищут другие пути заработать, и ломбардное кредитование - одна из сильно перспективных схем.